🧾 Khai Hay Không Khai Thuế Nhà Cho Thuê?

Ảnh Hưởng Thế Nào Khi Vay Mua Nhà?

Việc khai thuế cho bất động sản cho thuê không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật, mà còn tăng khả năng đủ điều kiện vay khi bạn muốn mua thêm nhà. Nếu bạn không khai, lender không thể dùng thu nhập từ căn nhà đó, khiến bạn dễ bị từ chối hồ sơ vay.

1. 💡 Lender Tính Thu Nhập Cho Thuê Như Thế Nào?

Nếu bạn đã khai thuế cho căn nhà cho thuê, lender sẽ dùng Schedule E trong hồ sơ thuế để tính thu nhập như sau:

➖ Gross rent trừ các chi phí:

Chi phí sửa chữa, bảo trì
Phí quản lý, quảng cáo
Khấu hao tài sản (Depreciation)
Tiền lãi vay (Interest Paid)
Thuế đất (Property Tax)
Bảo hiểm nhà
Phí HOA (nếu có)
Các chi phí vận hành khác

➕ Tuy nhiên, các khoản sau sẽ được "cộng ngược" lại vào thu nhập:

Lãi vay (Interest Paid)
Thuế đất
Bảo hiểm nhà
Phí HOA
Khấu hao (Depreciation)
Amortization (nếu có)
= Tổng thu nhập trong năm
÷ số tháng cho thuê trong năm
-(gốc + lãi + thuế đất + bảo hiểm + HOA)
= + hoặc - $ (gọi là net rental income hoặc thu nhập ròng, lời/lỗ từ nhà cho thuê)

👉 Sau khi điều chỉnh, nếu căn nhà cho thuê còn lời, thu nhập ròng này sẽ được cộng vào hồ sơ vay, giúp bạn dễ được duyệt khoản vay tiếp theo. Ngược lại, nếu căn nhà cho thuê bị âm, thu nhập này sẽ bị trừ vào hồ sơ vay, điều này làm giảm số tiền vay được duyệt.

🔁 Nếu Chưa Khai Thuế Cho Căn Nhà Mới Mua Gần Đây?

Nếu bạn vừa mua bất động sản cho thuê trong năm nay hoặc chưa đến kỳ khai thuế, lender sẽ:

✔️ Không dùng Schedule E
✔️ Thay vào đó, họ sẽ lấy 75% tiền thuê nhà trên hợp đồng thuê

- (gốc + lãi + thuế đất + bảo hiểm + HOA)
👉 Sau khi điều chỉnh, nếu âm, thu nhập này sẽ bị trừ vào hồ sơ vay. Nếu còn lời, thu nhập này không được cộng vào hồ sơ vay.

2. 🚫 Không Khai Thuế Cho Thuê – Bạn Gặp Rủi Ro Gì?

Nếu không khai thuế thu nhập cho thuê:

Lender không dùng được thu nhập từ căn nhà đó
Bạn phải chứng minh thu nhập cá nhân đủ để trả cả hai căn

🎯 Ví dụ so sánh:

Trường hợp CÓ khai thuế:

Thu nhập = $5000, PITIA nhà chính = $2000, PITIA nhà cho thuê = $1800, Lợi nhuận từ nhà thuê = $200, DTI (tổng nợ/thu nhập) = 38.46% = ($2000 / ($5000 + $200)✅

Trường hợp KHÔNG khai thuế:

Thu nhập = $5000, PITIA tổng cộng = $3800 => (2000 + 1800), Lợi nhuận từ nhà thuê = $0, DTI = 76% = ($3800 / $5000) ❌

📌 DTI quá cao → Không đủ điều kiện vay Conventional

Bạn có thể phải chuyển sang Non-QM loan:

❌ Lãi suất cao hơn
❌ Phí vay cao hơn
❌ Down payment cao hơn

3. ✅ Kết Luận: Nên Khai Thuế Nhà Cho Thuê Nếu Muốn Mua Thêm Nhà

Khai thuế nhà cho thuê giúp bạn:

✔️ Tăng thu nhập hợp lệ để xét hồ sơ vay
✔️ Tối ưu DTI
✔️ Tránh phải dùng loan Non-QM có chi phí cao

👉 Nếu bạn không khai, bạn đang tự loại bỏ một nguồn thu nhập có thể giúp bạn dễ dàng được duyệt vay hơn!

📞 Bạn cần tư vấn hồ sơ vay hoặc chiến lược tài chính khi sở hữu nhà cho thuê?
Gọi ngay: (909) 668-0898 để được hỗ trợ chi tiết!

Đào Phương Hương
🏢 Rosemary Dao | NMLS #1226058
🏢 Barrett Financial Group, LLC | NMLS #181106
📍 Phục vụ CA, OR, AZ, TX, GA, VA | Hỗ trợ tận tâm bằng tiếng Việt
Giấc mơ của bạn. Ngôi nhà của bạn. Hương là chìa khóa. 🔑