🔄 Chuyển Đổi Thu Nhập: Từ W2 Sang 1099 Hoặc Ngược Lại – Ảnh Hưởng Thế Nào Đến Khả Năng Vay Mua Nhà?

Khi bạn chuẩn bị mua nhà, việc thay đổi loại hình thu nhập – từ W2 (nhân viên) sang 1099 (self employed, contractor, tự kinh doanh) hoặc ngược lại – có thể ảnh hưởng đáng kể đến việc được chấp thuận vay vốn. Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần có thu nhập là đủ điều kiện vay, nhưng thực tế lender đánh giá thu nhập dựa trên tính ổn định và hình thức khai báo.

Vì vậy, nếu bạn đang cân nhắc chuyển việc, chuyển từ nhân viên làm lãnh lương sang contractor, mở công ty riêng, hoặc kinh doanh tự do sang làm nhân viên lãnh lương, hãy đọc kỹ bài viết này để tránh các rủi ro không đáng có khi nộp hồ sơ vay mua nhà.

1. Từ W2 Sang 1099 – Lender Có Tính Thu Nhập Ngay Không?

❌ Không! Nếu bạn đang làm nhân viên (W2) và mới chuyển sang làm contractor, tự kinh doanh, contractor, freelancer (1099), lender sẽ không chấp nhận ngay thu nhập của bạn để xét vay – dù bạn đã có kinh nghiệm nhiều năm.

✅ Có thể dùng sau 1 năm nếu hội đủ 3 điều kiện:

  1. Đã khai thuế đủ 12 tháng dưới hình thức tự kinh doanh (schedule C, Corp, S-Corp, LLC…)

  2. Lĩnh vực công việc giống hoặc liên quan đến công việc W2 trước đây

  3. Thu nhập hiện tại bằng hoặc cao hơn thu nhập W2 trước đó

Nếu đáp ứng cả 3 điều kiện trên, lender có thể xem xét dùng thu nhập 1 năm. Nếu không, bạn cần ít nhất 2 năm khai thuế tự kinh doanh.

📌 Lưu ý quan trọng:

  • Lender tính thu nhập sau khấu trừ hoặc thu nhập ròng (NET Income), không phải Gross Income (income trước khấu trừ chi tiêu)

  • Nếu bạn khai thuế với nhiều chi phí, thu nhập ròng sẽ rất thấp.

  • Nếu đang có kế hoạch vay nhà, nên giữ công việc W2 cho đến khi hồ sơ vay được hoàn tất.

2. Từ 1099 Sang W2 – Với Mức Lương Cố Định (Salaried)

✅ Tin vui: Nếu bạn chuyển sang làm W2 và có lương cố định, lender có thể chấp nhận ngay thu nhập mà không cần chờ 2 năm.

📌 Mẹo tối ưu:

  • Công việc mới cùng ngành nghề hoặc lĩnh vực (line of business)

  • Có offer letter chính thức từ công ty được nhận

  • Nên làm ít nhất 6 tháng – 1 năm để hồ sơ mạnh hơn (tùy chương trình và investor, có thể linh hoạt)

3. Từ 1099 Sang W2 – Với Thu Nhập Không Ổn Định (Làm Theo Giờ, Hoa Hồng...)

Nếu bạn làm công việc W2 nhưng thu nhập thay đổi theo giờ, theo hoa hồng hoặc theo mùa:

🔸 Lender sẽ tính trung bình thu nhập 2 năm gần nhất
🔸 Nếu thu nhập thay đổi mỗi kỳ lương, nên:

  • Duy trì công việc tối thiểu 2 năm

  • Chuẩn bị hồ sơ rõ ràng

👉 Tuy nhiên, nên trao đổi với tôi vì có những cách tính linh hoạt hơn.

4. Chuyển Từ 1099 (Schedule C) Sang Mô Hình Công Ty – Có Được Tính?

✅ Có!

Nếu bạn từ cá nhân tự kinh doanh (Schedule C) chuyển sang lập công ty (S-Corp, LLC, Partnership...) và có đầy đủ hồ sơ thuế doanh nghiệp, lender có thể cộng gộp thu nhập 2 mô hình cả 2 năm để xét duyệt, dù bạn chỉ mới chuyển đổi gần đây.

📌 Lưu ý:

  • Bạn vẫn được xem là self-employed

  • Hồ sơ thuế phải rõ ràng, đồng nhất giữa cá nhân và công ty

5. Khai Thuế Thấp Để Giảm Thuế – Có Ảnh Hưởng Gì?

⚠️ Cẩn thận! Lender chỉ dùng thu nhập sau khấu trừ trên thuế (net income, thu nhập ròng). Nếu bạn khai lỗ hoặc thu nhập thấp, khả năng vay sẽ bị giới hạn, bất kể bạn có thu nhập thực tế cao hơn.

📌 Giải pháp:

  • Chuẩn bị hồ sơ thuế tốt nếu dự định mua nhà trong 1–2 năm tới

  • Một số chi phí có thể được cộng ngược “add-back” lại vào thu nhập hợp lệ, ví dụ depreciation, amortization.

  • Nếu thu nhập trên thuế thấp, bạn vẫn có thể dùng chương trình Non-QM Loan, như:

    • Bank Statement Loan

    • Profit & Loss Program

🧭 Kết Luận

  • 🔹 Nếu bạn định mua nhà, hãy lên kế hoạch chuyển đổi thu nhập một cách có chiến lược

  • 🔹 Nếu đang làm 1099, chuẩn bị ít nhất 2 năm khai thuế

  • 🔹 Nếu chuyển sang W2 có lương cố định, thu nhập có thể được tính ngay

  • 🔹 Nếu là chủ doanh nghiệp, hãy tối ưu cách khai thuế để phù hợp với tiêu chuẩn của lender

📞 Cần tư vấn kỹ hơn cho trường hợp của bạn? Đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay!

Đào Phương Hương
🏢 Rosemary Dao | NMLS #1226058
🏢 Barrett Financial Group, LLC | NMLS #181106
📞 (909) 668-0898
🌐 Tiếng Việt: LaiSuatNha.com
🌐 English: FindMortgageRatesNow.com
📍 Phục vụ CA, OR, AZ, TX, GA, VA | Hỗ trợ tận tâm bằng tiếng Việt

Giấc mơ của bạn. Ngôi nhà của bạn. Hương là chìa khóa. 🔑