Thu Nhập Tự Kinh Doanh

🧾 Thu Nhập Từ Tự Kinh Doanh & Yêu Cầu Từ Lender Khi Vay Mua Nhà

Nếu bạn là người tự kinh doanh (self-employed) – bao gồm cá nhân kinh doanh, contractor, chủ công ty LLC/S-Corp hoặc freelance – việc vay mua nhà sẽ cần một số bước xét duyệt khác biệt so với người làm công ăn lương (W2).

Nhiều người nghĩ chỉ cần có thu nhập là vay được, nhưng thực tế lenders đánh giá rất kỹ thu nhập khai thuế, và có những yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm khả năng được duyệt vay.

⚠️ Lưu ý: Thông tin bên dưới mang tính tham khảo. Vui lòng tham khảo ý kiến chuyên viên thuế cho tình huống cụ thể của bạn.

1. 📋 Lender Xét Những Gì Từ Người Tự Do?

Khi bạn tự kinh doanh và nộp đơn vay mua nhà, lender sẽ xem xét:

  • Bản khai thuế doanh nghiệp (Business Tax Return) – để biết doanh thu, chi phí và thu nhập ròng (Net Income) của bạn sau khấu trừ.

  • Bản khai thuế cá nhân (Personal Tax Return) – để xác định thu nhập từ các nguồn khác như lương W2, cho thuê bất động sản, đầu tư, v.v.

💡 Quan trọng: Lender chỉ dùng thu nhập ròng sau khi trừ chi phí, không phải tổng thu nhập (gross income)

2. ➕ Các Khoản Chi Phí Được “Cộng Ngược” (Add-Backs)

Dù bạn khai nhiều chi phí để giảm thuế, một số khoản không ảnh hưởng đến khả năng trả nợ nên lender sẽ “cộng ngược” lại vào thu nhập để xét vay. Một số ví dụ điển hình:

✅ Khấu hao (Depreciation):

Chi phí không thực – chỉ là con số kế toán nên được cộng lại vào Net Income.

✅ Chi phí làm việc tại nhà (Line 30 – Schedule C):

Nếu bạn làm việc tại nhà và ghi chi phí vào dòng 30, lender có thể cộng lại phần này.

✅ Chi phí số dặm xe (Line 44a – Schedule C):

Lender có thể cộng $0.30/mile
Ví dụ: 4,000 miles → $1,200 được cộng thêm vào thu nhập ròng, điều này làm tăng khả năng vay cao hơn.

✅ Thu nhập từ K-1 (Schedule K-1 – Form 1065 hoặc 1120S):

Thu nhập phân chia từ doanh nghiệp có thể dùng nếu doanh nghiệp có lợi nhuận ổn định.

❌ Chi phí thực tế (ăn uống, đi lại, giải trí):

Các chi phí meal hay entertainment này (line 24b trên schedule C…) sẽ không được cộng lại, vì ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền thực.

3. 🙅 Nhiều Người Bỏ Lỡ Cơ Hội Vì Tự Loại Mình

Không ít người nghĩ thu nhập khai thuế quá thấp nên chọn các chương trình Non-QM, với lãi suất và chi phí cao hơn rất nhiều. Trong khi đó, nếu xem xét kỹ hồ sơ thuế, rất có thể bạn vẫn đủ điều kiện vay theo Conventional – với lãi suất thấp và tiết kiệm hàng chục ngàn đô la trong thời gian dài.

✅ Nếu bạn trao đổi với tôi sớm, tôi có thể giúp bạn đánh giá lại thu nhập đủ điều kiện và tư vấn cách tối ưu hồ sơ vay phù hợp với mục tiêu tài chính của bạn.

4. 🧠 Kết Luận

Việc vay mua nhà khi tự kinh doanh không khó, nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ càng và hiểu đúng về cách lender xét duyệt thu nhập:

  • 📌 Chuẩn bị hồ sơ thuế rõ ràng

  • 📌 Hiểu các khoản có thể được cộng ngược

  • 📌 Đừng vội chọn chương trình lãi suất cao nếu chưa được loan officer đánh giá kỹ

📞 Bạn cần tư vấn thêm về hồ sơ tự kinh doanh và khả năng vay vốn?
Hãy liên hệ ngay – tôi sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong từng bước của hành trình mua nhà!

Đào Phương Hương
🏢 Rosemary Dao | NMLS #1226058
🏢 Barrett Financial Group, LLC | NMLS #181106
📞 (909) 668-0898
🌐 Tiếng Việt: LaiSuatNha.com
🌐 English: FindMortgageRatesNow.com
📍 Phục vụ CA, OR, AZ, TX, GA, VA | Hỗ trợ tận tâm bằng tiếng Việt
Giấc mơ của bạn. Ngôi nhà của bạn. Hương là chìa khóa. 🔑